【特集コラム】建物調査の専門家が語る外装修繕先送りのリスク / 専門家も薦めるアステックペイントのメーカー修繕とは

「まだ大丈夫だろう」と外壁の修繕を先延ばしにしているうちに、気づけば軽い補修では済まない状態になっていた——。

こうした話は決して珍しくありません。その背景にあるのは、修繕判断における「基準のあいまいさ」であると、古畑先生は語ります。

いつ・どこを・いくらかけて直すべきか。明確な基準がないまま、多くの現場が個人の経験則に委ねられているのが実情です。

この記事では、なぜ修繕は先送りされるのか、そしてその「あいまいさ」をどう解けばよいのかを古畑先生にお聞きしました。

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1. 1修繕判断の「あいまいさ」が招く損失
2. 2修繕が必要な外装部位と、代表的な劣化症状
   • 修繕を検討する外装部位は、これだけあります
   • 部位ごとの代表的な劣化症状
3. 3なぜ修繕は「先送り」されるのか — 3つの要因
   • 「まだ大丈夫だろう」という油断
   • 「高額な工事費用がかかるのでは」という懸念
   • 「誰に頼めばよいか分からない」という迷い
4. 4あいまいさを解くカギは「明確な診断基準と施工基準」
5. 5塗料メーカーと組む「メーカー修繕」という選択肢
   • 材料を知り尽くしたメーカーによる科学的な診断
   • 全国で統一された施工品質と、W工事保証
6. 6まとめ「古畑先生からの推薦」
7. 7よくあるご質問
8. 8修繕の要否は、まず「建物の今」を知ることから

1. 修繕判断の「あいまいさ」が招く損失

（以下、古畑先生）
私は1977年から約半世紀にわたり、住宅外壁材の開発・メンテナンスに携わってきました。

建物は、状態・形状・立地環境によって劣化の仕方が異なります。故に画一的な判断基準を敷くことが難しく、多くの現場が個人の経験則に委ねられているのが実情です。

判断基準の曖昧さが対応の遅れを生み、早期であれば補修で済んだ内容が大規模修繕に発展するなどの事例をたくさん見てまいりました。

劣化は目に見えて急激に進むわけではなく、時間をかけて、小さな劣化がゆっくり侵攻します。だからこそ対応が後回しになり、必要な時期を逃してしまうのです。

軽微な補修で済んだはずの箇所が、放置の末に大規模な修繕を要する状態まで進行する——これが「あいまいさ」の代償です。

賃貸住宅の多くで計画的な修繕が行われていない実態は、国の調査でもデータで指摘されています。

※出典：賃貸住宅の計画修繕に関する調査（国土交通省）

とりわけ2000年代前半に建てられた物件は、いままさに1回目・2回目のメンテナンス時期を迎えています。

先ほどの計画修繕の浸透度合いとあわせて見ると、適切なメンテナンスが行われていない物件がこの業界にはたくさんあるという課題が見えてきます。

※出典：平成25年住宅・土地統計調査（総務省）

2. 修繕が必要な外装部位と、代表的な劣化症状

「外装の修繕」というと外壁と屋根を思い浮かべがちですが、アパート・マンションには点検・修繕を検討すべき部位が数多くあります。どこに、どんな劣化が出るのかを知っておくことが、先送りを防ぐ第一歩です。

2-1. 修繕を検討する外装部位は、これだけあります

※上記は一例で、この限りではありません。建物の構造・仕様により対象となる部位は異なります。エレベーター・消防設備などの法定点検や給排水管などの配管設備は対象外です。

足場が必要な外壁・屋根・シーリング・軒天・雨どいなどは、時期をそろえて1回の足場でまとめて工事すると、足場費用や入居者様への負担を抑えられます。

2-2. 部位ごとの代表的な劣化症状

次のような症状が見られたら、修繕を検討するタイミングです。塗装の一番の役割は、見た目をきれいにすることではなく「建物を守ること」にあります。

3. なぜ修繕は「先送り」されるのか — 3つの要因

オーナーが修繕を先送りする背景には、共通する3つの要因があります。いずれもオーナーの怠慢ではなく、判断材料が乏しいことから生まれる構造的な問題です。

3-1. 「まだ大丈夫だろう」という油断

建物外装の劣化は目に見えにくく、急には進みません。一見大したことのない症状でも、そこから内部に雨水などが少しずつ浸入し、徐々に構造を蝕むというのはよくある話です。

外装の劣化は、はっきりした不具合が出たときには手遅れ（補修で済まない）な場合も多く、定期的にメンテナンスをすることが非常に重要です。

3-2. 「高額な工事費用がかかるのでは」という懸念

費用への不安から着手をためらうケースです。ただ、適切なタイミングで必要最小限の工事を行えば、後に大きな修繕が必要になる事態は防げます。

中古取得の方などは特に、過去の修繕履歴がかなり前であったり、情報が残っていない場合は、まず何よりも優先して専門的な診断を受けることをお勧めします。

繰り返しますが、先送りこそが、結果的により高額な費用を招くと、私は考えます。

3-3. 「誰に頼めばよいか分からない」という迷い

業者選びへの不安が判断を先延ばしにさせる、という要因です。

それを中立の立場で判断してくれる相手がいないことが、迷いを深くします。しかし信頼できる診断基準と施工基準を持つ業者を選べば、この不安は解消されます。

4. あいまいさを解くカギは「明確な診断基準と施工基準」

3つの要因を突き詰めると、行き着く先はひとつです。信頼できる診断基準と施工基準を持つ相手を選べているかどうか。

ここが定まれば、「いま本当に必要か」「この工事内容と金額は妥当か」という問いに、根拠を持って答えられるようになります。

例えば私が理事を務める一般財団法人塗装品質機構(PQA)では、公共工事の標準仕様書に準拠し、診断から施工・定期点検・履歴情報の記録管理・提出まで、一貫した厳格な基準を定めています。

属人的な経験則ではなく、明文化された基準に沿って進めること。それが、あいまいさを解く出発点になります。

アステックペイントの外装劣化診断では、メーカーが定めた診断基準にもとづき、劣化の範囲（一部・全体）と程度の組み合わせで各部位をA〜Eの5段階で判定します。担当者が違っても同じ状態なら同じ評価になるよう、基準と報告書の様式をそろえています。

評価一覧のあとには、部位ごとに写真・建材の特性・現在の状態（見解）・工事提案・使用材料・標準工程をまとめたページが続きます。必要に応じて、塗膜付着力試験や中性化試験などの2次診断（有償）で塗り重ねの可否を数値で判断します。

※掲載の報告書は架空物件「APハイツ」のサンプルです。報告書の構成・評価項目は、物件の構造・部位により異なります。

5. 塗料メーカーと組む「メーカー修繕」という選択肢

前の章で、修繕を進める上で「明文化された基準」を持つことが必要とお伝えしました。塗料メーカーの立場からこれを提供しているのが、アステックペイントの「メーカー修繕」です。

塗料メーカーのため、もちろん劣化に対して専門知見を持っています。さらに全国施工店団体「プロタイムズ」の運営本部として、我々PQAの基準に加えてアステックペイント独自の基準も定めておられます。

修繕の妥当性判断や業者探しにお悩みの方には、お勧めできる1つの相談先かと思います。

5-1. 材料を知り尽くしたメーカーによる科学的な診断

塗料を自社で研究・開発・製造するメーカーは、塗膜の劣化メカニズム、下地との相性、気象条件への対応といった化学的な観点から建物を診られます。

「なぜその劣化が起きているのか」「どう対処すべきか」まで踏み込んだ診断報告が、修繕の要否をオーナー自身が判断する材料になります。

5-2. 全国で統一された施工品質と、W工事保証

アステックペイントは塗料販売に加盟制度を採用しており、撹拌や塗り回数・乾燥時間など、塗料の性能を正しく発揮するための基準をきちんと守れる「メーカー認定施工店」として、全国4,000社を超える施工店と直接つながっておられます。

そこからさらに厳選した270店舗以上の優良店で「プロタイムズ」という組織をつくり、本部としてその組織全体の基準を定めることで、全国で一定の施工品質を担保しているという仕組みが、安心できるポイントかと思います。

また、施工店が万が一倒産などの要因で保証継続できなくなった場合に、本部としてメーカーが保証を引き継ぐ「W工事保証」という制度も用意されています。施工店とメーカーの二重の保証になるため、不安の多い修繕の依頼先として、安心できる材料が揃っているかと思います。

※施工店数・店舗数は2026年10月時点の当社サイト掲載値

6. まとめ「古畑先生からの推薦」

※本記事はメーカー修繕制度に関する専門家の見解を紹介するものであり、個別施工会社の施工内容・契約・保証を推奨又は保証するものではありません。工事契約および施工に関する責任は契約当事者（施工会社またはメーカー元請けの場合はメーカー）が負います。

7. よくあるご質問

8. 修繕の要否は、まず「建物の今」を知ることから

先送りをなくす第一歩は、いまの建物の状態を正しく把握することです。私たちは塗料メーカーとして、劣化メカニズムの知見にもとづく無料の建物診断を行っています。