【保存版】アパート修繕の妥当性判断に、セカンドオピニオンを！知れば一択、塗料メーカーという「第三の選択肢」に修繕を頼むべき4つの理由

アパートやマンションを自主管理しているオーナー様から、よくこんなご相談をいただきます。

「施工店から修繕の提案が来たけど、この金額って妥当なの？」

「管理会社に言われたまま工事を進めていいのか不安で…」

「そもそも今やるべきなのか、まだ待てるのか判断できない。」

こうした”判断できない”という状態、実は業界の構造的な問題があります。相談できる相手が施工店か管理会社しかおらず、どちらも完全に中立な立場ではない点と、それぞれがプロとする領域が微妙に異なることが要因となり、妥当性を判断することが難しいのです。

施工店は施工することに関しては紛れもなくプロであり、管理会社も入居者対応や賃料管理・リーシングの紛れもないプロです。それぞれの専門領域ではプロですが、「この工事は本当に今必要か」を第三者として判断してくれる存在ではありません。

私どもアステックペイントは、これまで構造的な問題で「修繕の妥当性」について判断しづらかったこの業界において、「第三の選択肢」として機能できる仕組みを持っています。

このブログを読んでいただければ、建物の修繕・メンテナンスに関することは塗料メーカーと進めていくことが一番理にかなっていると感じていただけると思いますので、ぜひ最後までお付き合いください。

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そもそも、塗料メーカー「アステックペイント」に修繕工事を頼むとはどういう仕組みなのか

「塗料メーカーに修繕を頼む」と聞いて、仕組みがイメージしにくい方も多いかと思います。まずここを説明させてください。

私どもは、塗料を開発・製造販売する塗料メーカーでありながら、全国250店舗以上の優良施工店ネットワーク「プロタイムズ」の本部を運営しています。

なぜ施工店団体の本部をしているかというと、アステックペイントは「塗料はどれだけ性能が良くても、正しく施工しなければ効果を発揮しない」という考えを持っているためです。

そもそもの部分で、アステックペイントは施工会社様へ塗料を販売する際に、業界では珍しく「直販体制」という卸業者を挟まない方式を採用しています。さらに、販売に際して加盟店・登録店制度を導入しており、アステックペイントが提供している塗料を正しく扱えると認定した施工店様にのみ塗料を販売しています。2026年5月時点で3,700社を超える加盟店・登録店と直接繋がっており、こうしたつながりの中から特に厳しい審査基準をクリアした厳選施工店のみで構成されているのが、アステックペイントが運営する「プロタイムズ」となります。PQA（一般財団法人塗装品質機構）が定める基準を含んだ「プロタイムズ施工品質基準書」の遵守が義務付けられており、仕組みとして全国どこでも一定水準以上の施工品質が担保されています。

ただの優良施工店紹介ビジネスではない

では、プロタイムズから施工店を紹介してくれるから安心だよ、というのが本題か？と思われた方もいるかと思います。実は、メーカーを窓口として修繕工事を頼むメリットはまだまだあります。

オーナー様からお問い合わせをいただくと、まずメーカーの技術者と認定施工店がともに現地へ伺い、建物診断を無料で行います。施工店の現場経験とメーカーの研究知見を掛け合わせた診断を行い、報告書にはメーカーとしての専門的な見解も添えてお渡しします。

修繕が必要と判断された場合は、現場調査をともに行ったその施工店が、そのまま工事の見積もり・施工を担います。診断はメーカー、工事は施工店という体制で、それぞれ専門のプロが担いながら、同じチームが一貫して関わります。

診断におけるメーカーの見解については、劣化状況とメンテナンスの必要性について部位ごとに丁寧にご説明します。この場でメーカーは中立な立場として、劣化メカニズムを熟知したプロとして、診断の結果を誠実にありのままお伝えします。まだ工事が必要でない箇所は「異常なし」と記載し、何年後に工事を検討した方が良いか目安もお伝えしますので、診断をするだけでも賃貸経営をする上で持っておきたい情報がたくさん手に入ります。しかも、診断は完全に無料です。

【資料ダウンロード】現場調査後の「外装診断報告書」とは？｜アパート・マンションの外装改修工事

強引な営業は一切行いません。そういった加盟店には是正勧告を行い、対応しない場合は脱退していただくなど、メーカーが本部として万が一のトラブル解決も担いますので、安心してご依頼いただくことができます。

オーナー様は、診断報告書・お見積りを受け取ってからゆっくりご判断いただくことが可能です。

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それでは、こうした体制のもとでなぜ塗料メーカーに修繕を相談することが建物の資産価値を守る上で合理的な選択なのか、その理由を5つにまとめてお伝えします。

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理由① 結論、塗料メーカーが1番「劣化メカニズム」に詳しい

施工店のプロフェッショナルは、”仕上げる技術”のプロです。地域密着で様々な現場を見てきた経験は貴重ですが、判断の根拠は主に経験則に基づいています。

一方、塗料メーカーは材料を作りながら、同時に劣化のメカニズムを研究しています。

「なぜひび割れが起きるのか」「この立地環境ではどの材料が何年持つのか」「コンクリートの中性化はどの段階まで進んでいるのか」——こうした問いに対して、研究機関を持ち、全国の施工データを蓄積してきたメーカーだからこそ出せる答えがあります。

私どもは全国3,700社の加盟・登録店との取引を通じて、地域ごとの劣化傾向のデータも蓄積しています。海沿いの塩害環境、山側の湿気、強い日当たり——立地によって劣化の進み方は全く異なり、使うべき材料も施工方法も変わります。

私どもは認定施工店とともに実際に現場へ同行し、塗料メーカーとしての専門的な見解を診断報告書に添えます。施工店の現場経験とメーカーの研究知見が、同じ現場で掛け合わさる——「この物件にとって最適な判断」を根拠とともに示せることが、メーカー診断の最大の強みです。

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理由② 見積もりの内容が透明で、金額の妥当性を自分で判断できます

「一式◯◯万円」という見積もりを受け取ったとき、あなたはその金額が適正かどうか判断できますか？

一式表記の見積もりは、相見積もりをとっても比較ができません。何の材料が、何㎡使われていて、施工費はいくらなのか——この情報がなければ、「安い・高い」の判断すらできない状態です。

私どもがご紹介する認定施工店からの見積もりは、メーカー名・材料名・使用数量・材料費・施工費を明記した詳細見積もり形式です。内容が可視化されることで、オーナー様ご自身が納得して判断できる状態になります。

また、私どもは全国規模のメーカーとして、各工事の適正相場を把握しています。
もしご紹介した施工店から出された見積もりに疑問点があり、直接聞きづらい場合は、本部である弊社アステックペイントに相談していただくことも可能です。
地域ごとの相場感と照らし合わせながら「この見積もりは妥当か」という判断軸をオーナー様に提供することができます。

基本的に、見積もりはアステックペイントを経由せず、紹介した施工店から直接オーナー様へお出しするスタイルをとっています。管理会社や元請け会社のように工事マージンが収益源ではないため、余計な上乗せが一切発生しません。なぜそれが可能かというと、塗料メーカーである私どもの収益は、工事の際に使用される塗料代、すなわち材料費からいただく構造になっているためです。

メーカーを窓口にするだけで、診断の質も施工の質も担保され、保証も手厚くなる。その上で見積もりにマージンは乗らない。他には真似のできない有用性が、ここにあります。

理由③ 工事の品質まで、メーカーが責任を持って担保します

塗装工事は、オーナー様がつきっきりで監視できるわけではありませんし、専門的な工程も多いため、きちんと行われたかをご自身で判断するのは非常に難しいです。

悪質な施工の典型例が「乾燥時間や塗り回数の短縮」です。規定を守らずに必要な工程を省くことで、大幅な激安見積もりを提示し、工期も早い、表面上魅力的に見える条件を出す悪徳業者が存在しています。

手抜き工事のやっかいなところは、工事直後の目視では手抜きに気付けないことが多いという点です。後日、塗膜が膨れてきて剥がれたりして初めて不具合に気づくケースも多く、その頃には施工店との連絡もつきにくくなっているということも少なくありません。

ではどうするか。仕組みで手抜きができないようにするのが正解です。

冒頭でお話しした通り、プロタイムズは厳しい審査を通過した厳選された優良施工店で構成されているため、そもそも悪徳業者が入り込む余地がありません。さらに、以下の仕組みをメーカー本部として義務付けています。

• 塗料使用量の記録：見積もりの缶数通りに使用されたかを証拠写真で確認
• 工程ごとの施工記録：各工程がきちんと行われたかを施工記録として残す
• 完工後の検査報告書：すべての施工が正しく行われたことを示す報告書類を提出

このような仕組みをメーカーが本部として定めることで、品質の担保にメーカーが関与する体制を形成しています。自社の塗料が正しく施工されるかどうかに、誰よりも真剣なのはメーカー自身です。

理由④ 施工店廃業のリスクを回避！メーカーが保証を引き継ぐ「W工事保証」

あまり知られていない事実ですが、ここ20年で塗装会社の倒産件数は過去最多水準になっています。近年の中東情勢を背景としたナフサショックによる原材料費の高騰、職人不足、後継者問題、インフレによる経営圧迫——複数の要因が重なり、廃業する塗装会社が増え続けています。

施工店の保証を受けていても、その施工店が廃業してしまえば保証の窓口は消えてしまいます。「10年保証」と言われて契約したのに、5年後に施工店がなくなっていた——こうしたリスクは、決して他人事ではありません。

そんなリスクを負わずに済む、万が一のときにはメーカーが保証に入るという超安心な制度があります。

見出しにもある通り、私どもは、施工店の保証にメーカー保証を上乗せした「W工事保証」を提供しています。

万が一施工店に何かあっても、メーカーが保証を引き継ぐ仕組みです。実際に過去、倒産した施工店の案件を引き継いで対応した物件が複数実績としてあります。

また、手厚い保証を提供できるということは、それ自体が施工品質への自信の裏付けでもあります。自社の材料と認定施工店の施工に確信があるからこそ、メーカーとして保証に入ることができる。最大10年という保証期間は、その自信の表れです。

工事を依頼するとき、「誰が最終的に責任を持つのか」を確認することが、これからの時代の賢い選択です。

【修繕は単発では終わらない】 毎年の定期点検・長期修繕計画の策定までサポートするサービスも別途ご用意しています

冒頭でお話しした通り、劣化メカニズムは塗料メーカーが一番熟知しています。よって、いわゆる推奨時期によるざっくりとした計画ではなく、物件の劣化状況に基づいた信頼度の高い長期修繕計画を策定することができます。

工事が終わった瞬間から、次の劣化が始まります。国土交通省の調査でも、修繕計画を持っている物件は実質利回りが計画なし物件を上回るというデータが示されています。

_{※国土交通省 賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック より}

にもかかわらず、計画的・定期的に修繕を実施しているオーナーは自主管理オーナーでわずか約16%（国交省アンケート）。管理会社委託でも約29%に留まります。

_{※国土交通省 賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック より}

その最大の理由は「ノウハウがない」こと。管理会社への調査でも、修繕計画を提案できていない理由の第1位は「ノウハウがない」（37.8%）でした。

入居者対応・リーシングのプロに、外装の長期計画まで求めるのはそもそも専門外なのです。

私どもはこの業界の計画修繕ができていない課題を解決するために、「すまーと建診サポート」という外装特化型の建物管理サービスを提供しています。

毎年のメーカー基準による定期点検、メーカーが専門的に見解を加えた診断報告書、30年先を見据えた長期修繕計画の策定と定期見直し、国土交通省採択アプリ「いえかるて」による修繕履歴の一元管理——これらをセットで、1棟あたり月換算2,000円台〜でご提供しています。

工事をして終わりではなく、定期点検と修繕計画で賃貸経営のコントロール性を高める。これがメーカーだからこそ実現できる、修繕との新しい付き合い方です。

▶ すまーと建診サポートの詳細ページはこちら https://astec-apartment.com/smart-kenshin

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まとめ

メーカーを窓口に修繕工事をするメリット	ポイント
劣化診断の精度が違う	研究知見＋全国データ＋現場同行でメーカー見解付き報告書を提供
見積もりが透明で適正価格がわかる	詳細見積もり＋相場感＋マージンなしの直接提出
工事の品質をメーカーが担保する	施工仕様を熟知したメーカーが施工中もチェック・是正勧告まで行う
施工店が廃業しても保証が消えない	施工店＋メーカーのダブル工事保証（最大10年）で廃業リスクに備える
修繕を単発で終わらせないサポートがある	定期点検・長期修繕計画・履歴管理を「すまーと建診サポート」でワンストップ提供

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最初の一歩は、無料の建物診断から

「修繕しなければ」と思いつつ、何から手をつければいいかわからない——そんな方に、まずおすすめしているのがメーカーによる無料の建物診断です。

すでに別の会社で診断を受けたことがあるオーナー様にも、ぜひ一度「メーカー目線の診断」をセカンドオピニオンとして受けていただきたいと思っています。

診断は無料。強引な営業は一切いたしません。 報告書を受け取ってから、ゆっくりご判断いただければ十分です。

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▶ 無料の建物診断は下記フォームからお申し込みください。

お電話でのご相談はこちら：0120-997-979（平日9:00〜18:00）
「Webサイトを見た」とお伝えください！