アパート修繕費の相場と積立目安｜種類・時期・計画の立て方まで

「アパートの修繕費は、結局いくら見ておけばいいのか」「今の物件に本当に必要な工事はどれか」——修繕の判断に迷うオーナー様は多いのではないでしょうか。修繕費はアパート経営の支出の中でも金額が大きく、管理の精度がそのままキャッシュフローに影響します。

この記事では、アパート・マンションを含め累計約30万棟の施工採用実績を持つ建築用塗料メーカー・アステックペイントが、修繕の種類、国土交通省ガイドブックにもとづく築年数別の費用相場と積立目安、現場で多く見られる劣化症状、計画の立て方までを解説します。

1. アパート経営における修繕費の必要性

まずは修繕費の必要性を再確認してみましょう。

1-1. 修繕費の管理がアパート経営に与える影響

アパートの修繕は物件の運営において非常に重要です。破損があった場合などは適切に処置をしなければ、住空間まで損ねてしまいます。そのような状況が繰り返されたならば、空室リスクも大きくなることでしょう。

では、修繕費の管理はどうでしょうか。

修繕費の管理がいい加減では、支出の管理、更にはキャッシュフローの管理まで精度が落ちてしまいます。場合によっては収益を下げてしまうかも知れません。

つまり、修繕費の管理はキャッシュフローの管理に直結し、収益にも影響するのです。

1-2. 修繕を怠るリスクとその結果

修繕を怠ると起こり得ることは、物件の劣化・故障、そして退去リスクと空室リスクの増加です。放置が続けば、大規模修繕までしなければならなくなります。

例えば、エントランス部分のポストが破損したとしましょう。それを放置するならば、居住者は生活に不便を感じます。しかも、エントランス部分の破損は見苦しく、物件の魅力も落ちてしまいます。

更に、別の箇所の破損も放置されたらどうでしょうか。物件はますます不便になり、暮らし心地も悪くなります。その結果、退去リスクも空室リスクも上がってしまうのです。

ちなみに、外壁や屋根の破損を放置すると雨漏りも発生し得ます。その場合は修繕が大規模になり、多額の出費が発生するのです。

2. アパート経営で必要な修繕の種類

ここで、アパート経営で必要な修繕の具体例を挙げてみましょう。

2-1. 内装修繕の具体例

内装修繕の例は次のようなものがあります。

• 壁紙の張替え
• 塗装の補修
• 壁（ボード）の補修
• 床の張替え
• 畳の交換

内装部分は窓から差し込む日射によって劣化しますし、手が触れる部分なので汚れます。

また、何かをぶつけたり落としたりすると、床や壁に傷が付く場合もあります。そのような破損の目立つ状況であれば、入居者獲得は困難となるでしょう。きれいに補修して、物件の状態維持に努めなければいけません。

2-2. 外装修繕の具体例

外装修繕の例は次の通りです。

• 外壁材
• 屋根
• シーリング（コーキング）部分
• 雨樋
• バルコニー防水
• 階段
• エントランスまわり
• 窓

外装は強烈な日射や風雨に常にさらされるため、置かれる環境は非常に過酷です。屋根にしても外壁にしても、物理的にも化学的にもダメージを受けてしまいます。

さて、外装の修繕が適切でないと、アパート外観が古ぼけてしまいます。物件としての魅力も落ちてしまい、家賃の減額も余儀なくされるかも知れません。そのような状況に陥らないためにも、適切な修繕が必要なのです。

2-3. 外構修繕の具体例

外構修繕の具体的な箇所は次の通りです。

• 駐車場の補修
• 門やフェンスの補修
• 塀の補修
• 植栽のメンテナンス

外構部分も日射や風雨の影響を受けるため、どうしても傷んでしまいます。また、屋外に置かれるので汚れも避けられません。

しかし、外構部分の修繕も適切でないと、物件の魅力が大きく落ちてしまいます。そうなると家賃減額のリスクも発生します。適切な修繕は欠かせないのです。

2-4. 設備の修繕と交換

設備修繕は次の部分となります。

• エアコン
• 給湯器
• 照明器具

エアコンにしても給湯器にしても設備関連は耐用年数が決まっています。また、これらの設備に支障を来たすと日常生活に大きな打撃を与えます。夏場のエアコン故障や、給湯器故障によって入浴ができない…といった事態は避けなければいけません。

設備修繕はそのために行われます。使いやすさと機能を維持し、アパートの快適性を維持するのです。

2-5. 建物診断の現場で多く見られる外装・共用部の劣化症状

修繕の種類を知っていても、「自分の物件のどこが、いま修繕のサインを出しているのか」は、見慣れていないと判断が難しいものです。ここでは、アステックペイントがアパート・マンションの建物診断の現場で多く目にする劣化症状を、部位ごとに整理します。

◯ 外壁・屋根まわり

塗装のひび割れ・剥離、外壁のひび割れ、シーリングの劣化、雨筋汚れ。塗膜やシーリングの劣化が進むと外壁材そのものに水が回り、補修範囲が広がります。

◯ 鉄部・防水まわり

階段や手すりなど鉄部のサビ、駐輪場屋根のサビ・雨漏り、タイルの浮き・剥がれ。鉄部のサビは築4年目～10年目と早い段階から出やすく、放置すると塗装では済まず部材交換になることがあります。

◯ 設備・金属部

給湯器や室外機の老朽化（設置10年以上）、設備金属部のサビ、キュービクル（高圧受電設備）の高温化、貯水槽タンク塗装の劣化。

◯ 外構・共用部

駐車・駐輪ラインの薄れ、館銘板の経年劣化、樋や側溝の詰まり。金額は小さくても、内見時の第一印象を左右する箇所です。

こうした症状は1か所だけに出ることは少なく、築年数に応じて複数の部位に同時に現れるのが実際のところです。だからこそ「気づいた箇所だけ直す」のではなく、次章で解説する築年数ごとの目安と照らし合わせ、まとめて修繕する箇所と先に延ばせる箇所を仕分けることが、結果的に費用を抑えることにつながります。

3. アパート修繕費の相場とタイミング

このように、アパートの修繕は必要不可欠なのですが、修繕も闇雲に行うべきではありません。費用対効果を上げるためにも、タイミングを見据えることと費用の管理が必要となります。

このタイミングと費用の目安は、国土交通省が公表する「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」に構造・戸数別のモデルケースとして記載されています。ここでは、そこからタイミングと費用を紹介しましょう。なお、金額は作成時点の価格水準にもとづくモデル値で、実際の費用は物件規模・築年数・立地・劣化状況によって変動します。

3-1. 不具合はいつ頃に発生するか？

各部の不具合の発生時期については、ガイドブックは以下の表の通りと記載しています。

箇所	修繕の目安
屋根	塗装・補修：11～15年目 防水・葺き替え：21～25年目
外壁	塗装：11～18年目 タイル張り補修：12～18年目
階段・廊下	鉄部塗装：4～10年目 塗装・防水：11～18年目
給湯器・エアコン	交換：11～15年目
給排水管	高圧洗浄：5年目 取替：30年目

3-2. 修繕費用の相場について

このガイドブックには修繕費用も構造別に記載があります。

築年数・不具合発生箇所・費用が示されていますので、表にまとめてみましょう。

RC造20戸（1LDK～2DK）の例

築年数	不具合の部位	修繕費用
5～10年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 排水管	1戸あたり約9万円（棟あたり約170万円）
11～15年目	屋根、外壁 ベランダ、階段、廊下 給湯器等 排水管	1戸あたり約55万円（棟あたり約1,090万円）
16～20年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 給排水管 外構	1戸あたり約23万円（棟あたり約460万円）
21～25年目	屋根、外壁 ベランダ、階段、廊下 浴室設備等 排水管	1戸あたり約116万円（棟あたり約2,320万円）
26～30年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 給排水管 外構	1戸あたり約23万円（棟あたり約460万円）

RC造10戸（1K）の例

築年数	不具合の部位	修繕費用
5～10年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 排水管	1戸あたり約7万円（棟あたり約70万円）
11～15年目	屋根、外壁 ベランダ、階段、廊下 給湯器等 排水管	1戸あたり約46万円（棟あたり約460万円）
16～20年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 給排水管 外構	1戸あたり約18万円（棟あたり約180万円）
21～25年目	屋根、外壁 ベランダ、階段、廊下 浴室設備等 排水管	1戸あたり約90万円（棟あたり約900万円）
26～30年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 給排水管 外構	1戸あたり約18万円（棟あたり約180万円）

木造10戸（1LDK～2DK）の例

築年数	不具合の部位	修繕費用
5～10年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 排水管	1戸あたり約9万円（棟あたり約90万円）
11～15年目	屋根、外壁 ベランダ、階段、廊下 給湯器等 排水管	1戸あたり約64万円（棟あたり約640万円）
16～20年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 給排水管 外構	1戸あたり約23万円（棟あたり約230万円）
21～25年目	屋根、外壁 ベランダ、階段、廊下 浴室設備等 排水管	1戸あたり約98万円（棟あたり約980万円）
26～30年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 給排水管 外構	1戸あたり約23万円（棟あたり約230万円）

木造10戸（1K）の例

築年数	不具合の部位	修繕費用
5～10年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 排水管	1戸あたり約7万円（棟あたり約70万円）
11～15年目	屋根、外壁 ベランダ、階段、廊下 給湯器等 排水管	1戸あたり約52万円（棟あたり約520万円）
16～20年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 給排水管 外構	1戸あたり約18万円（棟あたり約180万円）
21～25年目	屋根、外壁 ベランダ、階段、廊下 浴室設備等 排水管	1戸あたり約80万円（棟あたり約800万円）
26～30年目	ベランダ、階段、廊下 室内設備 給排水管 外構	1戸あたり約18万円（棟あたり約180万円）

3-3. 修繕費の積立目安はいくら？月額・戸あたりに換算してみる

「結局、毎月いくら積み立てておけばよいのか」が、相場表を見たあとに残る一番の疑問ではないでしょうか。ここでは、上記のガイドブックの数値をそのまま使い、築5年目～30年目の修繕費の合計を、棟あたり・戸あたりの月額に換算してみます。

構造・戸数	築5年目～30年目の修繕費合計（棟）	棟あたり月額換算	戸あたり月額換算
RC造20戸（1LDK～2DK）	約4,500万円	約12.5万円	約6,300円
RC造10戸（1K）	約1,790万円	約5.0万円	約5,000円
木造10戸（1LDK～2DK）	約2,170万円	約6.0万円	約6,000円
木造10戸（1K）	約1,750万円	約4.9万円	約4,900円

※上記4つの表の「棟あたり」費用を合計し、360か月（30年）で割った概算値です。物件規模・築年数・立地・劣化状況により変動します。

構造や間取りが違っても、戸あたりに換算すると月5,000円～6,000円前後に収まることが分かります。たとえば家賃6万円の1Kなら家賃の8%前後、家賃10万円の1LDKなら6%前後が目安です。一般に「家賃収入の5%～10%を修繕費として積み立てる」と言われるのは、この数値感と対応しています。

また、屋根・外壁の修繕が重なる11年目～15年目と21年目～25年目に支出が集中します。毎月の積立額を決めるだけでなく、この2つの山に向けて残高が足りているかを数年ごとに確認することが、資金不足で工事を先送りしないためのポイントです。積立の進め方は8-1で解説します。

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4. 修繕計画の重要性と立て方

アパート経営には修繕が不可欠で、しかも費用は高額です。

そのため、修繕は無計画に行うべきではありません。やはり、計画を立てて実施するべきです。

では、計画的に修繕することにどんなメリットがあるのでしょうか。また、修繕計画の立て方にはどのようなポイントがあるのでしょうか。

4-1. 計画的に修繕することのメリット

最初に挙げられるメリットは、コストの管理がしやすい点です。計画的に修繕をしておけば突発的な故障のリスクが減らせます。「突然の大金の出費」の可能性が非常に低くなるので、コスト管理が容易になるのです。

次に挙げられるのが居住者の満足度向上です。設備の故障に悩まされることも無いので、満足度は向上します。

最後に挙げられるのが資産価値の維持です。賃貸不動産の価値は収益性で決まる部分が大きいのですが、計画的に修繕をすれば居住者の満足度は高い位置でキープできます。その結果として収益性も保たれ、資産価値も高い水準で維持されるのです。

ちなみに、アパートの資産価値が高いと売却時にも有利に働きます。

4-2. 修繕計画を立てる上でのポイント

修繕計画を立てる上でのポイントは次の3点となるでしょう。

• 現状を的確に把握する
• 優先順位を決める
• 予算は余裕を持つ

この内で意外と重要なのが「優先順位」です。

限られた予算の中で行う工事なので、全部を高級に…とは行きません。優先順位を決めた方が予算の割り振りも容易になるでしょう。

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5. 修繕費用を抑える方法

ここでは修繕費用のコストダウン方法について紹介しましょう。

5-1. コスト削減のためのポイント

コスト削減のためには、定期点検による現状把握、及び複数業者から見積りを取ることが有効です。

点検を行っていれば、問題が小さい内に発見できます。大きなトラブルになる前に先手を打って対策できます。そのため、発生する修繕費も高額にならずに済む場合が多いです。

また、複数業者から見積りを取れば、コスト的に有利な業者を選べます。費用を抑えるためには有効なのです。

5-2. 業者選びの重要性

業者選びは設備を維持する上で非常に重要です。

良い業者であれば設備保全のために有用だからです。

例えば、外壁塗装を良い業者に頼めたならば、レベルの高い仕上がりで仕事をしてくれます。

その一方で、悪い業者に当たってしまうと、工事の品質も下がります。修繕した箇所が耐用年数よりも前に不具合を生じるかも知れません。

選ぶ際には過去の実績や口コミ情報などを参照すると良いでしょう。

6. DIY修繕について

修繕コストを下げる方法に「DIY修繕」があります。

その名の通り、物件の管理者がDIYで修繕するというものです。工事費が削減できるメリットがあります。

しかし、DIYは簡単ではありません。

ここでは、どのような点が難しいかを取り上げましょう。

6-1. 修繕には「品質・性能の担保」が欠かせない

最初に考えなければいけないのが「品質・性能の担保」です。

仮に、工事ができていたとしても施工の品質が悪ければ早い内に不具合が出てしまいます。例えば、10年の耐用年数が期待できる塗装が3ヵ月くらいで剥がれて来たらどうでしょうか。…手抜き工事と同等レベルとも言えるかも知れません。再度の塗装が必要なので、余計に費用も発生するでしょう。品質と性能の担保は不可欠なのです。

6-2. 場合によってはクレームにもなり得る

では、仮に修繕をDIYで行って品質が落ちてしまった場合、どのようなリスクが考えられるでしょうか。…場合によっては入居者からクレームが来ることも考えられます。

例えば、シーリング材を使った止水工事は小規模であれば簡単に思えるかも知れません。しかし、技術が及ばず処置が悪いと、修繕部分から水漏れが発生します。その水漏れで居住者の家財を汚してしまったならばクレームにもなり得るのです。

7. 定期点検について

前にも述べましたが、修繕費用を下げるためには定期点検が有効です。

では、定期点検にはどのような意義があるのでしょうか。

7-1. 定期点検をするメリット

定期点検はトラブル予防に有用です。

設備の故障は予兆がある場合も多いです。故障の予兆が現れた時に修繕をしておけば、その部分はトラブルになりません。

例えば、給湯器が壊れてしまうと入居者は非常に困ることでしょう。「修理が3日後」などということになったなら、大変な迷惑をかけることにもなります。

しかし、定期点検で故障の予兆を察知して交換をしておけば、そのような事態にはなりません。入居者も気分よく住み続けられます。

7-2. 点検スケジュールと内容

点検は年に1回以上とすることが理想的です。

故障は季節によっても発生確率が違うので、点検のタイミングをリスト化して管理すると良いでしょう。

また、電気関連の点検は有資格者でなければできません。注意が必要です。

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8. 修繕費用の積立と経費計上

次に、修繕費用の積み立てと経費計上について取り上げましょう。

8-1. 修繕費用の積立方法

積立で重要なのが計画です。

修繕のスケジュールと一緒に積立計画を立てれば、資金が必要な時に費用が用意できます。

また、修繕箇所のリスト化も必要となるでしょう。リスト化すれば全体が見渡せるようになるので、トータルの金額も分かりやすくなります。

ただ、積み立ては余裕を持って行うべきでしょう。空室の発生もあり得ますし、工事コストのアップもあり得るからです。

8-2. 経費計上の注意点

修繕費は経費計上が可能です。

ただ、計上には注意をしなければいけません。

最初に注意するべき点が「経費の区分」です。用途だけでなく、費用によって科目が異なるケースがあるので注意しましょう。

また、領収書の保管は重要です。後で収支が確認できるように保管をしておきましょう。

そして、何よりも重要なのが法令順守です。経費に絡んでは税法に沿った手続きが必要です。

9. 修繕に関するよくある質問（FAQ）

ここで、修繕に関するよくある質問を挙げてみましょう。

9-1. 修繕費用の相場を調べる方法は？

手っ取り早いのは不動産会社に聞くこととネット経由の調査です。

不動産会社であれば施工業者の提携もあるので、確かな数字を教えてくれるでしょう。

また、ネットであれば不動産会社まで行く必要がありません。スマホでも調べられて便利です。

9-2. 同じ修繕でも費用は違う？

同じ修繕であっても費用は違うことがあります。

例えば、同じ浴室の交換であっても、築年数や構造でも違う場合があるのです。

築10年での浴室交換は、周囲の部材の傷みが進んでいないかも知れません。そのまま簡単に外れることでしょう。

しかし、築20年での交換であれば、周囲の部材まで腐食してしまっているかも知れません。周囲の工事も発生するので、余計に費用が掛かることもあるのです。

9-3. 賃貸契約において修繕費用の負担はどうする？

修繕費用は基本的には家賃込みでオーナーに支払われていることとなっています。

そのため、例えば、普通に使って劣化してしまった場合には、オーナーが修繕費を負担しなければいけません。「家賃の中に含まれていた修繕費を使って修繕する。」といったイメージです。

しかし、居住者が故意、あるいは重大な過失で発生する不具合においては、居住者負担にもなり得ます。

例えば、ペット不可のアパートでペットを飼い、そのペットが内装を汚した場合には居住者の負担となるのです。

9-4. トラブル発生時の対応方法は？

まずは冷静になって相手の話を聞きましょう。相手の話をしっかり聞かなければ、冷静な判断が難しくなるからです。その上で、対策を協議しましょう。

また、コミュニケーションの途中で対策が浮かび上がることもあります。メモを取りながら話す方が良いかも知れません。

9-5. 予防策として契約内容の確認は必要？

契約の確認は不可欠です。

契約の中に修繕の事項があれば、それに準じた形で進めなければいけないからです。未確認のままで工事を発注してしまうと、費用負担などの重要事項を無理解のままで進めることにもなり得ます。しっかりと確認をした上で工事に臨みましょう。

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