アパートの修繕提案の妥当性に悩んだ時は｜塗料メーカーという「第三の選択肢」

アパートやマンションの修繕を検討する際、「この金額は妥当なのか」「本当に今やるべきなのか」と判断に迷うオーナー様は少なくありません。

建物の修繕に関して相談できる相手は、「施工店」か「管理会社」が一般的です。ただし、施工店は施工のプロ、管理会社は入居者対応・賃料管理のプロです。どちらも専門領域では頼りになる存在ですが、「この工事が今本当に必要か、あと何年待てるか」を第三者として見てくれる立場ではありません。

この記事では、そうした構造的な課題を解決する「第三の選択肢」として、塗料メーカーへの相談という選択肢をご紹介します。

修繕の判断基準がなくお困りのオーナー様、すでに別の会社で診断を受けたがセカンドオピニオンを求めているオーナー様は、ぜひご参考ください。

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1. 1修繕提案の妥当性の判断が難しい理由
2. 2塗料メーカー「アステックペイント」の修繕対応
   • 全国30万棟以上の実績と、直接つながる施工店ネットワーク
   • メーカーは「診断」、施工店は「工事」を担う一貫した体制
3. 3塗料メーカーという「第三の選択肢」が合理的である4つの理由
   • 理由① 劣化メカニズムの解明に最も近い立場
   • 理由② 内容が可視化された見積もりで、妥当性の判断が可能に
   • 理由③ 工事の品質まで、メーカーが責任を持って担保します
   • 理由④ 施工店の廃業リスクに備える「W工事保証」
4. 4ご相談から引き渡しまでの流れ
5. 5修繕を単発で終わらせないために｜計画修繕と履歴管理
6. 6よくあるご質問
7. 7まとめ｜最初の一歩は、無料の建物診断から

修繕提案の妥当性の判断が難しい理由

自主管理オーナー様からは、「施工店から修繕の提案をもらったが、この金額は妥当なのか」「管理会社に勧められた内容で、工事を進めてよいのか悩ましい」といったご相談をよくいただきます。

判断が難しい背景には、業界の構造的な問題があります。施工店の収益は工事を受注することで生まれ、管理会社の収益は管理委託料や工事の紹介マージンから生まれます。どちらもビジネスとして成立している以上、「今は工事しなくていい」という判断を積極的に伝える立場にはなりにくいのです。

これまで基本的に二択だった修繕の相談先に、第三者として中立な立場から修繕の妥当性を判断できる存在として機能しているのが、施工団体の運営本部を担う塗料メーカー「アステックペイント」です。

塗料メーカー「アステックペイント」の修繕対応

「塗料メーカーに修繕を頼む」といっても、どのような枠組みなのか想像しにくいことでしょう。アステックペイントは、塗料を研究開発・製造販売するメーカーであり、工事も請け負う塗料メーカーです。

全国30万棟以上の実績と、直接つながる施工店ネットワーク

施工会社への塗料販売は卸業者を介さない「直販体制」を採用しており、全国4,100社を超える施工店と直接つながっています。規定に従い正しく扱えると認定した施工店にのみ塗料を販売することで、品質管理を徹底しています。

※施工店数・店舗数は2026年8月時点、施工棟数は2026年3月末時点

さらに、4,100社の中から特に厳しい審査基準をクリアした優良店のみで構成される施工団体が「プロタイムズ」です。現在では全国265店舗以上が加盟しています。

「塗料はどれだけ性能が高くても、正しく施工されなければ効果を発揮しない」という考えのもと、アステックペイントが本部として運営しています。加盟店にはPQA（一般財団法人塗装品質機構）基準を含む「プロタイムズ施工品質基準書」の遵守が義務付けられており、全国どこでも一定水準以上の施工品質が担保されています。

メーカーは「診断」、施工店は「工事」を担う一貫した体制

オーナー様からお問い合わせをいただいた後の流れは、以下のとおりです。

まず、メーカーの技術者または認定施工店の有資格者（外装劣化診断士など）が現地へ伺い、建物診断を無料で実施します。施工店の現場経験とメーカーの研究知見を組み合わせた診断を行い、報告書にはメーカーとしての専門的な見解を記載してお渡しします。

修繕が必要と判断された場合は、建物診断を行なった施工店が、そのまま見積もり・施工を担います。メーカーは「診断」、施工店は「工事」という役割分担のもと、診断から施工まで一貫した体制で携わります。

建物診断では、劣化状況とメンテナンスの必要性について部位ごとに説明します。まだ工事が不要な箇所は「異常なし」と記載し、何年後に工事を検討すべきかの目安もお伝えします。診断を受けるだけでも、賃貸経営の判断に役立つ情報を多く得られます。

【関連資料はこちら】

【資料ダウンロード】現場調査後の「外装診断報告書」とは？｜アパート・マンションの外装改修工事

塗料メーカーという「第三の選択肢」が合理的である4つの理由

塗料メーカーに修繕を相談することが、なぜ建物の資産価値を守る上で合理的な選択といえるのか。以下に4つの理由をまとめました。

理由① 劣化メカニズムの解明に最も近い立場

施工店とメーカーの建物診断の違い

施工店は、施工のプロです。長年の現場経験に基づく建物診断は信用に足るものですが、その根拠は主に経験則によるものです。一方、塗料メーカーは材料を開発・製造しながら、同時に建物の劣化のメカニズムを研究しています。

「なぜひび割れが起きるのか」「この立地環境ではどの材料が何年持つのか」「コンクリートの中性化はどの段階まで進んでいるのか」このような問いに対して、研究機関を持ち、全国の施工データを蓄積してきたメーカーだからこそ根拠を持って建物の状態を診断できます。

塗料メーカー基準の無料外装劣化診断

複数エリアで別々の業者に依頼すると比較検討しづらいという課題も、窓口一本で解決できます。アステックペイントは全国4,100社の施工店とのやり取りを通じて、地域ごとの劣化傾向データを蓄積しています。海沿いの塩害環境、山側の湿気、強い日当たりなど、立地条件によって劣化の進み方は大きく異なり、適切な材料や工法も変わります。

施工店の「現場経験」とメーカーの「研究知見」を組み合わせることで、「建物にとって最適な判断」を根拠とともに示せることがメーカー診断の強みです。

理由② 内容が可視化された見積もりで、修繕提案の妥当性の判断が可能に

「一式◯◯万円」では比較も判断もできない

「一式◯◯万円」という見積もりを受け取ったとき、その金額が適正かどうか判断できるでしょうか。一式表記の見積もりは、相見積もりを取っても比較ができません。何の材料が何㎡使われていて、施工費はいくらなのか、金額の妥当性を判断する手がかりがないためです。

アステックペイントがご紹介する施工店では、塗料の「材料費」と「施工費」を分けた「材工分離方式」の見積書を採用しています。メーカー名・材料名・使用数量・材料費・施工費を明記し、公共建築改修工事標準仕様書で求められる塗布量を厳守していることも確認できます。

「メーカー経由」でも仲介手数料（マージン）は発生しません

メーカーが関わると、見積もりの中に利益が上乗せされるのではと心配されるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。ご安心ください、見積もりはアステックペイントを経由せず、施工店からオーナー様へ直接提出されます。アステックペイントの収益源は仲介手数料ではなく、工事の際に使用される塗料代（材料費）であるため、余計な上乗せは発生しません。

また、直販体制で卸売業者を介さないため、流通段階での中間マージンも発生しません。さらに、遮熱塗料シェアNo.1※のメーカー直営だからこそ、他社様と同じご予算でもワングレード上の塗料をご提案できる場合があります。

※ペイント＆コーティング ジャーナル第3555号「屋根用・遮熱塗料特集」より

ご紹介した施工店からの見積もりに疑問点があり、直接聞きづらい場合は、本部であるアステックペイントへ相談することも可能です。地域ごとの相場と照らし合わせながら、見積もりの妥当性を判断する際の軸をご提供します。

理由③ 工事の品質まで、メーカーが責任を持って担保します

工事品質は工事直後の目視では分からない

塗装工事は、専門的な工程も多いため、適切に施工されたかをオーナー様ご自身で判断することは非常に難しいのが現状です。悪質な施工の典型例が「乾燥時間や塗り回数の短縮」です。規定の工程を省くことで低価格・短工期を実現し、表面上は魅力的な条件を提示する業者が存在しています。

手抜き工事の問題は、工事直後の目視では気づきにくいことです。後日、塗膜が膨れて剥がれてから初めて不具合に気づくことも多く、その時点では施工店との連絡が取りにくくなっているケースも見られます。

アステックペイントの品質担保の3つの仕組み

仕組みで手抜きができないようにすることが、品質担保の根本的な解決策です。プロタイムズは厳しい審査を通過した施工店で構成されており、そもそも悪質な業者が参加できない体制になっています。さらに、以下の3つをメーカー本部として義務付けています。

この仕組みにより、品質の担保にメーカーが直接関与する体制を実現しています。

外装修繕工事全般を、窓口1つで

外壁・屋根の塗装を中心に、外装修繕に必要な工事を弊社窓口ひとつでご相談いただけます。複数エリアに物件をお持ちの場合も、各地で業者を探す手間がかかりません。

理由④ 施工店の廃業リスクに備える「W工事保証」

保証期間中に、施工店が廃業してしまったら

インフレや職人不足、後継者問題などを背景に、廃業する塗装会社は少なくありません。保証期間中に施工店が廃業してしまえば、保証の窓口は消えてしまいます。「10年保証」と言われて契約したにもかかわらず、5年後に施工店が存在しなくなっていたといった事例は、決して珍しい話ではありません。

「施工店保証」＋「メーカー保証」のダブルの工事保証

このようなリスクに備えるために、アステックペイントは施工店の保証にメーカーの工事保証を組み合わせた「W工事保証」を提供しています。万が一施工店に何かあった場合でも、メーカーが保証を引き継ぐ仕組みです。実際に過去、倒産した施工店の案件を引き継いで対応した実績も複数あります。

W工事保証による塗装保証に加え、中低層アパート・マンションの修繕工事では、どの工事でも1年間の工事保証をお付けしています。幅広い工事メニューに一律で保証が付くため、仕上がり後の不安を抱えることなく、安心して修繕を進めていただけます。最大10年という保証期間は、自社の製品と認定施工店の施工品質に自信があるからこそ実現できるものです。

※保証の対象は工事に起因する不具合事象（塗膜剥離などの不具合、葺き替えやカバー工法工事で生じた破損または欠損等）に限ります。詳しい保証期間や保証の範囲は、契約時にお渡しする「W工事保証書」と「工事請負契約約款」をご確認ください。補修または改修は当社が手配した専門業者が行うものとし、第三者に補修または改修を依頼した場合の費用は保証対象外となります。当社が元請・一次請けの場合は直接保証を発行します。

ご相談から引き渡しまでの流れ

お問い合わせから診断・報告書のご提出までは、通常1〜2週間程度、その後、見積もり・工事着工までに1〜2週間程度が目安です（建物の規模や劣化状況、施工店のスケジュールによって異なります）。

ご契約後の流れ

無償オプションサービス｜住宅履歴情報管理システム「いえかるて」

診断から工事完了までの記録をWeb上の住宅カルテとして残せるシステムを無償でご提供します。修繕履歴情報は、売却時の評価アップにもつながります。

修繕を単発で終わらせないために｜計画修繕と履歴管理

修繕計画がある物件は、実質利回りが高い

工事が完了した瞬間から、次の劣化が始まります。放置すれば劣化は加速し、想定外の大規模修繕や入居率の低下につながるリスクがあります。

国土交通省の調査でも、修繕計画を持っている物件は実質利回りが計画なし物件を上回るというデータが示されています。計画的に修繕を行うことで建物の資産価値が維持され、長期的な収益の安定につながるためです。

※国土交通省 賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック より

修繕は「かかるコスト」ではなく、「資産価値を守るための投資」として捉えることが、賃貸経営を長期で安定させる上で重要な考え方です。

それでも、計画修繕が進まない理由とは

それにもかかわらず、計画的・定期的に修繕を実施している自主管理オーナーはわずか約16%（国交省アンケート）で、管理会社に委託している場合でも約29%に留まります。

※国土交通省 賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック より

計画修繕が進まない最大の理由は「ノウハウがない」ことです。管理会社への調査でも、修繕計画を提案できていない理由の第1位は「ノウハウがない」（37.8%）でした。

※国土交通省 賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック より

入居者対応・リーシングを本業とする管理会社に、外装の長期計画立案まで求めることは専門外の領域となります。だからこそ、メーカー基準の無料診断で「いまの状態」と「何年後に何を検討すべきか」の目安を把握しておくことが、計画修繕の第一歩になります。診断報告書や見積書、工事記録は、前述の「いえかるて」で一元管理しておけば、次回の修繕判断にも役立ちます。

よくある質問

まとめ｜最初の一歩は、無料の建物診断から

塗料メーカーを窓口に修繕工事をするメリットを整理すると、以下のとおりです。

「修繕しなければ」と思いつつ、何から手をつければいいかわからない。そんな方に、まずおすすめしているのがメーカーによる無料の建物診断です。すでに別の会社で診断を受けたことがあるオーナー様にも、「メーカー目線の診断」をセカンドオピニオンとしてご活用いただけます。診断は無料で実施しており、報告書をお受け取りいただいた後にゆっくりご判断いただければ十分です。