アパートの外壁・屋根の劣化診断は誰に頼む？塗料メーカー基準の無料診断

「外壁にひび割れがある」「築15年を過ぎたので、そろそろ修繕を考えたい」。アパートオーナー様がそう感じたとき、最初に必要になるのが建物の劣化診断です。ところが、その診断を誰に頼むかで、答えは大きく変わります。

この記事では、アパート・マンションの外装劣化診断を「誰が」「どんな基準で」行うべきかを、公的な相談データと、塗料メーカーであるアステックペイントの診断の仕組みをもとに整理します。

執筆：アステックペイント アパマン本部　｜　最終更新：2026年10月21日　｜　アステックペイントは、遮熱塗料シェア6年連続No.1※の塗料メーカーです。
※ペイント＆コーティング ジャーナル第3555号「屋根用・遮熱塗料特集」より

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1. 1訪問営業の「点検商法」に注意｜公的データから
2. 2診断者の立場で、見方はこう変わる
3. 3診断を考える時期｜築年数ごとの修繕目安
4. 4塗料メーカー基準の無料外装劣化診断とは
   • ①診断基準をメーカーが策定
   • ②メーカー社員または認定施工店が診断
   • ③劣化状況を均質な報告書でご提出
5. 5ビデオ診断と有償の精密診断
6. 6診断を依頼する前に確認したい5つのポイント
7. 7診断を先送りした場合に起こること
8. 8よくあるご質問
9. 9まとめ｜診断は「報告書」を受け取ってから判断する

1. 訪問営業の「点検商法」に注意｜公的データから

国民生活センターが公表しているPIO-NET（全国消費生活情報ネットワーク）のデータによると、「点検商法」に関する相談は2023年度の12,550件から、2024年度は19,249件、2025年度は19,696件へと増えています。点検商法とは、「無料で点検します」と訪問し、不具合を指摘して不安をあおり、その場で工事や商品の契約を迫る手口の総称です。

ここで押さえたいのは、問題は「無料」であることではない、という点です。無料でも、有料でも、判断の分かれ目は次の3つです。

同ページに掲載された相談事例には、「無料点検を名目に訪問され、屋根工事を契約したが、同業他社から高額だと指摘されてクーリング・オフを希望した」といった内容があります。こうした事例に共通するのは、点検が「診断」ではなく、工事を契約してもらうための入口になっている点です。

国民生活センターは、突然訪問してきた業者とはその場で契約しないこと、点検の必要性をメーカーなどに事前に確認することを助言しています。

2. 診断者の立場で、見方はこう変わる

同じ建物を見ても、診断者の立場によって「見る目的」が異なります。アパートの修繕では、次の3つの立場が相談先になります。

地元の施工店による診断は、長年の現場経験に裏打ちされた頼れるものです。そのうえで、診断の基準と報告書の様式が揃っている会社に依頼すると、複数社の結果を並べて比較でき、オーナー様の判断がしやすくなります。診断を依頼する会社は、「基準が定められている」「書面で報告が出る」「診断者の資格が確認できる」という体制を備えているところがおすすめです。

なかでも塗料メーカーは、材料を開発・製造しながら、建物の劣化メカニズムを研究しています。「なぜひび割れが起きるのか」「この環境ではどの材料が何年もつのか」といった問いに、研究と全国の施工データをもとに答えられる立場です。

3. 診断を考える時期｜築年数ごとの修繕目安

診断は、劣化が目に見えてから受けるものではありません。国土交通省は、賃貸住宅の計画修繕の目安として、部位ごとの修繕時期を示しています。外壁の塗装は築11〜18年目、屋根の塗装・補修は築11〜15年目、鉄部の塗装は築4〜10年目が目安です。

分譲マンションの管理組合向けには、国土交通省が2021年9月に「長期修繕計画作成ガイドライン」を改訂し、外壁塗装の修繕周期を従来の12年から「12〜15年」に見直しました。屋上防水は、補修・修繕が12〜15年、撤去・新設が24〜30年とされています。材料や施工の技術が進み、周期に幅を持たせて建物ごとに判断する考え方に変わっています。

出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン・修繕積立金に関するガイドラインの改訂について」（2021年9月28日）原文

周期に幅があるということは、「築何年だから工事」という機械的な判断はできないということです。劣化の実際の状態を確認する診断が、工事の時期と範囲を決める根拠になります。

これらはあくまで目安です。立地条件（海沿い・日当たり・交通量）や、前回の工事で使った材料によって、劣化の進み方は変わります。築10年を過ぎたら、いまの状態を一度「診断」で確認しておくと、工事の時期と範囲を根拠をもって決められます。

4. 塗料メーカー基準の無料外装劣化診断とは

アステックペイントの外装劣化診断は、次の3つの仕組みで成り立っています。診断のみのご利用も可能で、報告書をご確認いただいた後に、工事を依頼するかどうかをご判断いただけます。

①診断基準をメーカーが策定

メーカーの開発部門が、建物の劣化メカニズムの研究結果をもとに、外装で診るべき項目を基準として定めています。診断者の経験や勘に頼らず、誰が診ても同じ観点で確認できる仕組みです。

②メーカー社員または認定施工店が診断

現地調査は、メーカーの技術社員が直接伺うか、当社が技術認定した施工店に所属する外装劣化診断士などの有資格者が行います。

③劣化状況を均質な報告書でご提出

報告書の様式は本部で整備しており、全国どこで診断しても同じフォーマットでお出しできます。劣化ランクはA〜Eの5段階で、部位ごとの状態と、工事を検討する時期の目安を記載します。複数のエリアに物件をお持ちの場合も、報告書が揃っているため比較できます。

関連記事【特集コラム】外装修繕先送りのリスク｜建物調査の専門家が語る診断報告書のサンプルページ（実物）も掲載しています

5. ビデオ診断と有償の精密診断

ご希望の場合は、診断者が解説を入れながら実際の劣化を見ていく「ビデオ診断」を作成してお渡しします。報告書の文字だけでは伝わりにくい状態も、映像で確認できるため、工事提案の根拠に納得したうえで修繕を進められます。

さらに詳しい調査が必要な場合には、有償の精密診断も用意しています。無料診断で判断が難しい建物や、大規模な修繕を控えた建物が対象です。追加の機材や人工を要する調査のため、費用は別途かかります。

※精密診断は有償です。内容と費用は、無料診断の結果をふまえて個別にご案内します。

6. 診断を依頼する前に確認したい5つのポイント

どこに診断を依頼する場合でも、次の5点を確認しておくと、「診断」と「営業」を見分けやすくなります。

アステックペイントの診断では、まだ工事が不要な箇所は「異常なし」と記載し、何年後に工事を検討すべきかの目安をお伝えします。診断を受けるだけでも、賃貸経営の判断に役立つ情報を得られます。

7. 診断を先送りした場合に起こること

タイルやモルタルなど湿式の外壁を持つ建物では、外壁の剥落が通行人への危害に直結します。建築基準法第12条の定期報告制度では、対象の特定建築物について、竣工や外壁改修などから原則10年以内に全面打診等の調査が求められます（平成20年国土交通省告示第282号）。対象となるかは建物の用途・規模と自治体の指定で決まりますが、剥落を未然に防ぐという考え方は、小規模なアパートにも通じます。

劣化は、気づかないうちに進みます。診断を後回しにすると、次のようなリスクにつながります。

8. よくあるご質問

Q建物診断は本当に無料ですか？

はい、アステックペイントの外装劣化診断は無料です。診断のみのご利用も可能で、診断報告書をお受け取りいただいた後に、ゆっくりご判断いただけます。赤外線調査や足場を組んだ全面打診などの精密診断は有償です。

Q診断を受けたら、工事を契約しないといけませんか？

いいえ。診断のみのご利用も可能です。報告書をお渡しした後、工事を依頼するかどうかはオーナー様がご判断ください。

Qすでに別の会社から診断を受けています。セカンドオピニオンとして依頼できますか？

はい。他社の診断結果や見積書をお持ちの方にも、メーカー基準の診断を第三者の視点としてご利用いただけます。

Q診断にはどのくらい時間がかかりますか？

お問い合わせから診断・報告書のご提出までは、通常1〜2週間程度が目安です。建物の規模や劣化状況、スケジュールによって異なります。

Q訪問営業の点検を受けてしまった場合はどうすればよいですか？

契約書面を受け取った日から8日以内であれば、クーリング・オフができる場合があります。不安なときは、消費者ホットライン「188」から最寄りの消費生活センターに相談してください。

9. まとめ｜診断は「報告書」を受け取ってから判断する

訪問営業の点検商法によるトラブルが増えるなか、外装診断では「誰が・どの基準で・何を書面に残すか」が判断の分かれ目になります。アステックペイントは、メーカーが策定した基準にもとづく無料診断と、様式を統一した報告書で、オーナー様の修繕判断を支えます。

まずは無料の建物診断で、いまの状態と、何年後に何を検討すべきかの目安を把握してください。

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